文章出自：安徽省高院

安徽高院 

為依法妥善審理涉新冠肺炎疫情防控期間的房地產(chǎn)糾紛案件，促進(jìn)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，近期，安徽高院民四庭根據(jù)法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，制定下發(fā)了《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》。

一、疫情以及人民政府、主管部門為防控疫情依法制定的管制措施是否屬不可抗力？

答：疫情是自然事件，政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施是政府行為。疫情和政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施一般屬當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。建設(shè)工程施工、房屋買賣、房屋租賃等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影響，當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕責(zé)任的，人民法院可以依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條等有關(guān)不可抗力的規(guī)定妥善處理。

二、發(fā)生疫情后，當(dāng)事人是否可以一律以不可抗力為由主張免除或者減輕責(zé)任？

答：《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”。涉疫情房地產(chǎn)糾紛案件，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷疫情及防控措施對(duì)合同履行的影響。不同性質(zhì)、不同背景的建筑房地產(chǎn)合同受疫情及防控措施的影響程度是不同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)疫情影響的范圍和程度，依法全部或者部分免除責(zé)任。有的合同能夠繼續(xù)履行但不能按時(shí)履行，當(dāng)事人可以相應(yīng)延長(zhǎng)履行期限；有的合同部分不能履行，當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況請(qǐng)求部分解除、部分履行合同；有的合同完全不能履行或者因疫情導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以依據(jù)《合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”規(guī)定解除合同。

疫情不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人不得以不可抗力或情勢(shì)變更為由解除合同。疫情與不履行、不完全履行合同之間無(wú)法律上因果關(guān)系，不履行、不完全履行義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。要防范當(dāng)事人以疫情為由，以不可抗力為名逃避合同義務(wù)。

三、疫情防控期間簽訂的建筑房地產(chǎn)合同，當(dāng)事人能否以不可抗力為由主張免除或者減輕責(zé)任？

答：疫情防控期間簽訂合同，當(dāng)事人實(shí)際上已經(jīng)知道或者應(yīng)當(dāng)知道發(fā)生了疫情以及政府、主管部門采取了防控措施，在防控措施沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下，當(dāng)事人以疫情防控為由主張免除或者減輕責(zé)任的，有違民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，一般不應(yīng)得到支持。

四、構(gòu)成不可抗力的情況下，當(dāng)事人是否應(yīng)向?qū)Ψ铰男斜匾耐ㄖx務(wù)？

答：《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人之間有通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，這是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同履行中的具體化。《合同法》第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，減輕可能給對(duì)方造成的損失。比如，出租人通知在外地的承租人案涉房屋所在的樓宇因發(fā)現(xiàn)確診病例被封閉，禁止進(jìn)出。當(dāng)然，對(duì)方?jīng)]有采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

五、對(duì)疫情防控期間發(fā)生的違約行為，合同約定的違約金數(shù)額明顯過(guò)高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：包括違約金在內(nèi)的民事責(zé)任的主要目的是彌補(bǔ)受害人遭受的損失，而不是對(duì)對(duì)方進(jìn)行懲罰。疫情防控期間，各類企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困難。對(duì)疫情防控期間發(fā)生的違約行為，合同約定的違約金數(shù)額過(guò)高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條等規(guī)定以及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第50條精神，堅(jiān)持“補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔”原則，在實(shí)際損失的基礎(chǔ)上，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決，防止當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)責(zé)任明顯失衡。

六、因疫情防控導(dǎo)致建設(shè)工程停工或者延遲的，承包人能否主張順延工期？

答：疫情防控對(duì)建設(shè)工程的工期有兩方面的影響，一種是因疫情防控導(dǎo)致工程停工或者遲延復(fù)工，在這期間，禁止施工，承包人主張順延工期的，理應(yīng)得到支持；還有一種并不禁止施工，但因疫情或者疫情防控導(dǎo)致施工不充分影響工期，比如勞動(dòng)者返工遲延、勞動(dòng)者上工不足、交通管制等影響施工的，承包人應(yīng)及時(shí)按照合同約定向發(fā)包人提出工期順延申請(qǐng)，發(fā)包人、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地對(duì)工期應(yīng)否順延作出簽證。如果承包人沒(méi)有在合同約定期間內(nèi)提出申請(qǐng)或者沒(méi)有取得發(fā)包人工期順延簽證，但確系受疫情影響導(dǎo)致延期的，人民法院可以依照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第六條規(guī)定處理。

七、因疫情防控增加的工程措施費(fèi)用，應(yīng)否計(jì)入工程造價(jià)？

答：因疫情防控增加的防護(hù)措施等費(fèi)用，一般屬簽訂合同時(shí)當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見的費(fèi)用，對(duì)此類費(fèi)用應(yīng)否計(jì)入工程造價(jià)，一般應(yīng)當(dāng)遵從當(dāng)事人的約定。要注意的是，建設(shè)工程施工合同是由一系列合同文件組成的，包括：合同協(xié)議書、中標(biāo)通知書、投標(biāo)函及其附錄、合同專用條款和通用條款、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書等。在上述合同文本，如投標(biāo)函及附錄、專用條款和通用條款、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書中對(duì)不可預(yù)見費(fèi)用作出約定的，則應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定處理；合同沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求按照主管部門制定的政策性文件調(diào)整合同價(jià)款的，一般應(yīng)予支持。

八、建設(shè)工程復(fù)工后，發(fā)包人要求趕工的，趕工費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？

答：因疫情引起工期順延，發(fā)包人要求趕工，承包人請(qǐng)求發(fā)包人負(fù)擔(dān)由此增加的趕工費(fèi)用，一般應(yīng)予支持。實(shí)踐中，發(fā)包人可能要求承包人及時(shí)確定趕工措施方案和相關(guān)費(fèi)用預(yù)算，報(bào)發(fā)包人審核，趕工措施方案和相關(guān)費(fèi)用已經(jīng)考慮施工降效因素的，一般不再另行計(jì)取施工降效費(fèi)用。

九、建設(shè)工程復(fù)工后，工程質(zhì)量如何保障？

答：“百年大計(jì)，質(zhì)量為本”?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第三條規(guī)定“建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國(guó)家的工程安全標(biāo)準(zhǔn)”。復(fù)工后，當(dāng)事人，包括發(fā)包人、承包人，都不得任意壓縮合理工期，不得降低建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)事人約定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然當(dāng)事人約定標(biāo)準(zhǔn)不能低于國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)建筑法》第五十八條規(guī)定“建筑施工企業(yè)對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料?！背邪艘驌尮て凇⒉牧蟽r(jià)格異常浮動(dòng)偷工減料等影響工程質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事、刑事、行政責(zé)任。

十、因疫情導(dǎo)致建設(shè)工程施工成本發(fā)生波動(dòng)，當(dāng)事人能否請(qǐng)求變更或解除合同？

答：應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分情勢(shì)變更與正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。施工期間人工、材料、機(jī)械設(shè)備價(jià)格受疫情影響發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格調(diào)整條款予以處理。確因價(jià)格變化過(guò)大，繼續(xù)按照原合同履行明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求變更或解除合同的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更處理。

情勢(shì)變更是合同效力的例外，系基于誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)重新進(jìn)行合理分配，確需在個(gè)案中適用情勢(shì)變更的，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》第二條規(guī)定報(bào)安徽省高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)還應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。

人民法院適用情勢(shì)變更，應(yīng)當(dāng)充分注意平衡各方當(dāng)事人利益，公平合理調(diào)整各方利益關(guān)系。訴訟過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)當(dāng)事人在平等自愿、公平合理的基礎(chǔ)上以變更履行方式、調(diào)整履行時(shí)間、減免違約責(zé)任等方式維持合同關(guān)系、繼續(xù)完成交易。

十一、當(dāng)事人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，沒(méi)有按照協(xié)議約定的時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》，能否適用《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中的“定金罰則”？

答：簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，當(dāng)事人因疫情未能按照約定期限簽訂《商品房買賣合同》的，屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，一般不適用《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》定金罰則；當(dāng)事人請(qǐng)求順延期限簽訂《商品房買賣合同》的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況予以支持。

十二、因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋、逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人請(qǐng)求免除或減輕相應(yīng)責(zé)任的，應(yīng)否得到支持？

答：因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋，實(shí)質(zhì)上是因不可抗力導(dǎo)致逾期交付房屋，當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕相應(yīng)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

就逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定了由于出賣人的原因?qū)е掠馄谵k證應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的情形。從“反面解釋”的角度出發(fā)，非出賣人的原因（比不可抗力的概念寬泛）導(dǎo)致逾期辦證的，出賣人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因此，因疫情逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人請(qǐng)求免除或減輕相應(yīng)責(zé)任的，一般應(yīng)予支持。

十三、買受人遲延付款的，能否以疫情或者疫情防控為由免除或者減輕責(zé)任？

答：隨著網(wǎng)上銀行以及支付寶、微信掃碼等第三方支付方式的興起，非接觸式支付已經(jīng)成為重要的支付方式。因此金錢給付義務(wù)，一般不因疫情免除或減輕責(zé)任。當(dāng)然，也不能排除買受人特別是處于隔離期間的買受人無(wú)法通過(guò)網(wǎng)上銀行或者第三方支付的方式支付購(gòu)房款，這種確因疫情無(wú)法按照合同約定期限交付房款的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況免除或減輕買受人的責(zé)任。 

十四、因疫情或者疫情防控，承租人無(wú)法使用租賃房屋的，能否請(qǐng)求延長(zhǎng)租期或者減免租金？

答：疫情的發(fā)生對(duì)房屋租賃合同的履行影響較大。應(yīng)鼓勵(lì)出租人、承租人在自愿平等、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上就延長(zhǎng)租期、減免租金等達(dá)成新的協(xié)議。

很多地方為應(yīng)對(duì)疫情影響，出臺(tái)了很多優(yōu)惠措施，對(duì)于符合條件的國(guó)有房屋承租人請(qǐng)求出租人按照人民政府、主管部門有關(guān)延長(zhǎng)租期、減免租金政策履行合同的，一般應(yīng)予支持。

對(duì)于其他租賃合同，確因疫情無(wú)法正常使用房屋又沒(méi)有達(dá)成新的協(xié)議，承租人請(qǐng)求延長(zhǎng)租期或減免租金的，人民法院可以根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，結(jié)合疫情影響期限、影響程度等實(shí)際情況確定是否延長(zhǎng)租期、減免租金。

轉(zhuǎn)租房屋的，在確定延長(zhǎng)租期或減免租金的期限時(shí)，應(yīng)盡量使原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同延長(zhǎng)租期或減免租金的期限相同或相近，避免專業(yè)“二手房東”從中漁利。

作者：高民四

編輯：葉競(jìng)捷

發(fā)表單位：安徽高院